ফ্ল্যাটের সার্ভিস চার্জ নিয়ন্ত্রণের বাইরে কেন?

2016 সালে, মিশেল ম্যাকিনরয় তার নতুন বাড়ির চাবি নিতে পেরে আনন্দিত হয়েছিল – দক্ষিণ লন্ডনের উলউইচের একটি সংস্কার করা ভবনে একটি দুই বেডরুমের ফ্ল্যাট। কিন্তু শীঘ্রই তার আনন্দে ভাটা পড়ে।

সাম্প্রদায়িক এলাকাগুলি অবহেলিত ছিল, লিফটগুলি কাজ করেনি এবং মেরামতগুলি অনির্দিষ্ট ছিল, মিশেল বলেছেন। এই বছরের শুরুতে, তার সার্ভিস চার্জ বছরে প্রায় £10,000 বেড়েছে, যা পাঁচ বছরে 320% বৃদ্ধি পেয়েছে।

মিশেল, যিনি একজন সরকারী কর্মচারী হিসাবে কাজ করেন, তার নাতির কাছাকাছি হওয়ার জন্য রাজধানী থেকে ডান্ডিতে যাওয়ার আশা করেন কিন্তু তিনি ফ্ল্যাটটি বিক্রি করতে সংগ্রাম করছেন – এবং বিশ্বাস করেন যে পরিষেবা চার্জ এটিকে আরও কঠিন করে তুলছে। “আমি সময় হারাচ্ছি যে আমি আমার পরিবারের সাথে কাটাতে পারি যা আমার কাছে সত্যিই মূল্যবান,” সে বলে।

“আমি কেবল আটকা পড়েছি এবং আমি কিছুই করতে পারি না।”

ইংল্যান্ড এবং ওয়েলস জুড়ে, অন্যান্য বাড়ির মালিকরাও একই ধরনের গল্প বলছেন, কারণ বার্ষিক পরিষেবা চার্জ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে। এস্টেট এজেন্ট হ্যাম্পটনের মতে, গড় বর্তমানে £2,321, 2016 থেকে 44% বেশি। লন্ডনে এটি £2,500, একই সময়ের মধ্যে 52% বৃদ্ধি চিহ্নিত করে৷

আমি যাদের কথা বলেছি তাদের সার্ভিস চার্জ সেই সময়ে 400-500% বেড়েছে।

তাদের মধ্যে গাজ রহমানও রয়েছেন, যার টাওয়ার হ্যামলেটস-এর লন্ডন বরোতে তার ফ্ল্যাটের বার্ষিক সার্ভিস চার্জ 2024 সালে £4,654 হয়েছিল, যা পাঁচ বছর আগে £960 ছিল। “কোন জবাবদিহিতা নেই,” তিনি যুক্তি দেন। “এটা শুধু যোগ করে না।”

পশ্চিম সাসেক্সে এক বেডরুমের ফ্ল্যাটের মালিক স্যু রবার্টসন, রিপোর্ট করেছেন যে তার সার্ভিস চার্জ 2019 সাল থেকে 320% বেড়েছে – বছরে £750 থেকে £3,198 হয়েছে৷

কিছু ইজারাদার তাদের জীবনের উপর এই খরচের ধ্বংসাত্মক প্রভাব সম্পর্কে খুলেছেন – এর মধ্যে দেউলিয়া হওয়া, সম্পর্কের উপর চাপ এবং মানসিক স্বাস্থ্যের ঘটনা রয়েছে। সু রবার্টসন আমাকে বলে যে আত্মহত্যার চেষ্টা করার পরে তাকে হাসপাতালে ভর্তি করা হয়েছিল। আর্থিক চাপ ছিল, তিনি বলেন, একটি প্রধান কারণ। “সবকিছুই আমার জন্য খুব বেশি হয়ে গেছে।”

বছরের পর বছর ধরে, রাজনীতিবিদরা বলেছেন যে তারা এই সমস্যাটির সমাধান করার পরিকল্পনা করেছেন। এরপর গত সপ্তাহে বর্তমান সরকার ড ইজারা বিলোপ করতে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ। আবাসন মন্ত্রী ম্যাথিউ পেনিকুক এক বিবৃতিতে বলেছেন যে পরের বছরের শুরুতে একটি পরামর্শ এবং শ্বেতপত্র হবে – তবে কারও কারও জন্য এটি অনেক দেরিতে এসেছে।

এবং যে প্রশ্নটি থেকে যায় তা হল, কীভাবে এটি এমন একটি পর্যায়ে পৌঁছেছিল যেখানে সরকারের হস্তক্ষেপের প্রয়োজন ছিল?

সমস্যাটির একটি অংশ হল যে এটি একটি প্রাচীন ব্যবস্থা, যা জমির মালিক এবং ভাড়াটেদের সামন্ততান্ত্রিক দিনগুলির নীতিগুলির উপর ভিত্তি করে। বর্তমান ব্যবস্থার অধীনে, সাম্প্রদায়িক এলাকা এবং বিল্ডিং বীমার রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামত সহ পরিষেবার জন্য ইজারাদারদেরকে একজন ফ্রিহোল্ডারকে চার্জ দিতে হবে। প্রায়শই একজন ম্যানেজিং এজেন্ট ফ্রিহোল্ডার দ্বারা নিযুক্ত করা হয়।

বর্তমান আইনে অস্পষ্ট ভাষা বিভ্রান্তি বাড়ায়। আইনটি সহজভাবে বলে যে পরিষেবা চার্জগুলি অবশ্যই “যুক্তিসঙ্গত” হতে হবে এবং যেখানে খরচগুলি কাজ বা পরিষেবাগুলির সাথে সম্পর্কিত, সেগুলি অবশ্যই একটি “যুক্তিসঙ্গত” মান হতে হবে৷

কিন্তু মাঠে প্রচারকারীরা যুক্তি দেখান যে খেলার মধ্যে অন্য সমস্যা রয়েছে। তারা অসাধু ফ্রিহোল্ডার এবং ম্যানেজিং এজেন্টদের দাবি করে সিস্টেম শোষণ।

সেবাস্তিয়ান ও’কেলি, লিজহোল্ড নলেজ পার্টনারশিপের প্রধান নির্বাহী, এটি বলেছেন: বিনিয়োগকারীরা এই সত্যটি নিয়ে তুলো যে তারা নতুন বিল্ড অ্যাপার্টমেন্ট ব্লকের বুম থেকে অর্থোপার্জন করতে পারে যা গত 25 বছরে সারা দেশে উত্থিত হয়েছে।

পূর্বে বেশিরভাগ ফ্রিহোল্ডার স্থানীয় কর্তৃপক্ষ বা জমির মালিক ছিলেন কিন্তু বুমের ফলে বিনিয়োগকারীরা – যার মধ্যে ভেঞ্চার ক্যাপিটাল, পেনশন ফান্ড এবং এমনকি দাতব্য সংস্থাগুলি জড়িত – জড়িত হয়েছে৷ জমির ভাড়া এবং লিজ এক্সটেনশন থেকে আয়ের পাশাপাশি জমির ক্রমবর্ধমান মূল্য সবই এটিকে লাভজনক করে তোলে।

“আমরা মাল্টি-বিলিয়ন পাউন্ড সম্পত্তি খাতের কথা বলছি।” তিনি যুক্তি দেন যে ইজারাদাররা কোম্পানির করুণায় রয়েছে যারা “শুধু তাদের থেকে অর্থোপার্জনের জন্য”।

সাম্প্রতিক একটি তদন্তে, বিবিসি লন্ডন-ভিত্তিক একটি ফার্ম, অ্যাসেথহোল্ড সম্পর্কিত প্রায় 140টি ট্রাইব্যুনাল পরীক্ষা করে এবং আবিষ্কার করে যে বিচারকরা প্রায় 1.2 মিলিয়ন পাউন্ডের সমন্বিত পরিমাণে বাড়ির মালিকদের অতিরিক্ত চার্জ নেওয়ার মূল্যায়ন করেছেন। অ্যাসেথহোল্ড বলেছিলেন যে এটি “অতীত ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্তগুলি থেকে সক্রিয়ভাবে ফলাফল পর্যালোচনা করছে” এবং যেখানে প্রয়োজন সেখানে পরিবর্তনগুলি বাস্তবায়ন করেছে।

কিন্তু বিবিসি ইজারাদারদের অতিরিক্ত চার্জ নেওয়ার অভিযোগে অন্যান্য কোম্পানির বিরুদ্ধে অভিযোগ দেখেছে। পুলিশিং এর সমস্যা হল যে কেউ একটি ফ্রিহোল্ড কিনতে পারে এবং যে কেউ নিজেকে ম্যানেজিং এজেন্ট হিসাবে সেট আপ করতে পারে।

“এখনও হাজার হাজার মানুষ শোষিত হচ্ছে,” বলেছেন স্যার পিটার বটমলি, হাউস অফ কমন্সের প্রাক্তন ফাদার এবং ইজারা ব্যবস্থার বিরুদ্ধে প্রচারক৷ “আমার গত 15, 20 বছরে সংসদে যে গল্পগুলি আমার কাছে এসেছে তা বেশিরভাগ মানুষকে কাঁদিয়ে দেবে।” তিনি বলেছেন যে এর মধ্যে ইজারাদারদের ফ্রিহোল্ডারদের দ্বারা শোষিত হওয়ার অসংখ্য গল্প রয়েছে।

“এবং এটি দিনের আলোতে ঘটছে।”

তিনি আরও যুক্তি দেন যে এটি “প্রায়শই অল্পবয়সী এবং কম সচ্ছল ব্যক্তি যারা তাদের সামর্থ্যহীন খরচের সাথে লাঠিপেটা করা হয়, যা অন্যায্য”।

রেসিডেন্সিয়াল ফ্রিহোল্ড অ্যাসোসিয়েশন (আরএফএ), যা দেশের বৃহত্তম ফ্রিহোল্ডারদের প্রতিনিধিত্ব করে, দৃঢ়ভাবে একমত নয় যে সিস্টেমটি “শোষণমূলক”কিন্তু বলে যে এটি “বাড়ি ক্রয় এবং বিক্রয় প্রক্রিয়ার উন্নতির জন্য আহ্বান জানিয়েছে” যাতে ইজারাদাররা তাদের বাধ্যবাধকতা বুঝতে পারে।

বড় নতুন বিল্ডিং এস্টেট এবং ভবনগুলি রক্ষণাবেক্ষণের জন্য জটিল এবং ব্যয়বহুল হতে পারে, তবে কিছুর মধ্যে একটি উদ্বেগের বিষয় হল স্বচ্ছতার অভাব। ইজারাদাররা সামান্য বিশদ বা অব্যক্ত দাবি সহ মোটা বিল সম্পর্কে অভিযোগ করেছেন চোখের জলে উচ্চ অর্থের জন্য।

লিজহোল্ড অ্যাডভাইজরি সার্ভিস বলছে যে গত পাঁচ বছরে 33,000 জন তাদের কাছে পরামর্শের জন্য গেছেন, এটি অন্য যেকোনো বিষয়ের তুলনায় পরিষেবা চার্জ সম্পর্কে বেশি অভিযোগ পেয়েছে।

যাইহোক, শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিরা যুক্তি দেন যে ক্রমবর্ধমান চার্জের বৈধ কারণ রয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে কোভিড -19 মহামারীর প্রভাব, সেইসাথে ব্রেক্সিট থেকে ফলাফল।

“আমরা সাম্প্রতিক বছরগুলিতে উল্লেখযোগ্য মুদ্রাস্ফীতি দেখেছি, সেইসাথে কোভিড মহামারীর পরে ব্যাপক উপাদান ব্যয় বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি শেষ পর্যন্ত উচ্চতর পরিষেবা চার্জে অনুবাদ করে,” RFA একটি বিবৃতিতে বলেছে।

প্রপার্টি ইনস্টিটিউটের জ্যাকলিন ম্যাঙ্গারু, একটি পেশাদার সংস্থা যা ইংল্যান্ড এবং ওয়েলসে ম্যানেজিং এজেন্টদের প্রতিনিধিত্ব করে, যারা যুক্তি দিয়েছিলেন যে ব্রেক্সিট খরচ বৃদ্ধির কারণ হয়েছে। কেউ কেউ বলছেন যে ইইউ থেকে বেরিয়ে যাওয়ার ফলে শিল্পে শ্রমিকের ঘাটতি দেখা দিয়েছে।

মিসেস ম্যাঙ্গারু আরও উল্লেখ করেছেন যে গ্রেনফেল অগ্নিকাণ্ডের কারণে বীমা চার্জ বেড়েছে, যার ফলে পরিষেবা চার্জ বেড়েছে।

যাইহোক, তার সংস্থা চায় যে ম্যানেজিং এজেন্টদের নিয়ন্ত্রণ করা হোক যাতে সে সিস্টেমের “অপব্যবহার” বলে। এর সদস্যরা সঠিকভাবে প্রশিক্ষিত, তিনি জোর দিয়েছিলেন, “কিন্তু সদস্যতার বাইরে যারা কাজ করছে তাদের জন্য কোন তদারকি বা জবাবদিহিতা নেই”।

গত সপ্তাহে আবাসন মন্ত্রী ঘোষণা করেছেন যে তারা ম্যানেজিং এজেন্টদের নিয়ন্ত্রণ করবে তবে তাদের প্রথমে এই বিষয়ে পরামর্শ করতে হবে।

ফ্ল্যাটের জন্য ইজারা বিলোপ করা লিজহোল্ড এবং ফ্রিহোল্ড রিফর্ম অ্যাক্ট 2024-এ অন্তর্ভুক্ত ছিল না। শেষ পর্যন্ত, রক্ষণশীল সরকার ঋষি সুনাক সাধারণ নির্বাচন ডাকার আগে আইনে যা চাইছিল তা পেতে সময় শেষ হয়ে গিয়েছিল।

পাস হওয়া আইনটিতে ইজারাদারদের জন্য কিছু লাভ অন্তর্ভুক্ত ছিল, যেমন তাদের ফ্রিহোল্ড কেনার জন্য তাদের আরও ক্ষমতা দেওয়া। এখন, যাইহোক, পূর্ববর্তী সরকারের পরিকল্পনার কিছু উপাদান যা কখনই আইনে পরিণত হয়নি, লেবার দ্বারা এগিয়ে নেওয়া হবে, যার মধ্যে বাসিন্দাদের “ব্যবস্থাপনার অধিকার” অর্জন করা সহজ করে দেওয়া হবে। (অন্য কথায়, তাদের এখনও একটি ফ্রিহোল্ডার থাকবে তবে তারা তাদের বিল্ডিংয়ের পরিচালনা নিতে পারে।)

যাইহোক, RFA বলে যে তার গবেষণায় দেখায় যে “স্ব-ব্যবস্থাপনা কোন পার্থক্য করতে পারে না” পরিষেবা চার্জ খরচে।

দুই দশক আগে স্কটল্যান্ড লিজহোল্ড বিলুপ্ত করার পর, এটি কমনহোল্ড সিস্টেম চালু করে যেখানে বাসিন্দারা বিল্ডিংয়ের মালিক এবং একটি ফ্যাক্টর (এক ধরনের সম্পত্তি এজেন্ট) তাদের পক্ষে বিল্ডিংয়ের সাধারণ এলাকাগুলি বজায় রাখে। ইংল্যান্ডে ম্যানেজিং এজেন্টদের বিপরীতে, ফ্যাক্টর অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে।

2002 সালে টনি ব্লেয়ারের সরকারের অধীনে চালু হওয়ার পর থেকে কমনহোল্ড ইংল্যান্ড এবং ওয়েলসে একটি বিকল্প ছিল, কিন্তু মেয়াদ শেষ হয়নি – এটি ইংল্যান্ড এবং ওয়েলসের মাত্র 1% সম্পত্তিতে প্রযোজ্য।

তারপরে, গত সপ্তাহে, পেনিকুক ঘোষণা করেছিলেন যে ইজারা বিলোপের বৃহত্তর পরিকল্পনার অংশ হিসাবে কমনহোল্ডকে “ডিফল্ট মেয়াদ” করা হবে, তবে এটি ঠিক হতে সময় লাগবে। প্রধানমন্ত্রী একটি রেডিও সাক্ষাৎকারে এটি পুনর্ব্যক্ত করেছেন।

ন্যাশনাল লিজহোল্ড ক্যাম্পেইন (এনএলসি) এর প্রতিষ্ঠাতা কেটি কেন্ড্রিক বিশ্বাস করেন যে কমনহোল্ডই সঠিক পথ। “[It means] ফ্ল্যাট মালিকদের সকলেরই পরিষেবা চার্জে অর্থের জন্য সর্বোত্তম মূল্য পাওয়ার একটি নিহিত স্বার্থ রয়েছে।”

কিন্তু RFA সতর্ক করে যে কমনহোল্ড একটি “সিলভার বুলেট” নয়। কখনও কখনও, একটি বিল্ডিংয়ের সমস্ত বাসিন্দারা এগিয়ে যাওয়ার জন্য কাজ করতে সম্মত হন না, যা মেরামতকে ধীর করে দিতে পারে বা তাদের ঘটতে বাধা দিতে পারে, তারা বলে।

এরপর যা ঘটুক না কেন, এটা সহজ হবে না। জমির মালিকদের ক্ষমতা এবং গভীর পকেট আছে এবং তারা জমির জন্য লড়াই করতে প্রস্তুত। ইজারা বাড়ানোর সময় জমির মালিকদের ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য ব্যবহৃত গণনার প্রস্তাবিত পরিবর্তনের জন্য প্রধান ফ্রিহোল্ডারদের একটি দল মানবাধিকার আইনের অধীনে একটি আইনি চ্যালেঞ্জ নিয়ে আসছে।

কনজারভেটিভহোম ওয়েবসাইটের হেনরি হিল সন্দিহান যে কোনো সরকারই ইজারা সংরক্ষণের স্বার্থে তাদের সকলকে সফলভাবে গ্রহণ করতে সক্ষম হবে। “আমরা কয়েক বিলিয়ন, শত শত বিলিয়ন মূল্যের কথা বলছি, যদি না সরকার চেষ্টা করে এবং ক্ষতিপূরণ ছাড়াই এটি গ্রহণ করতে প্রস্তুত না হয়, যা আমাদের বর্তমান আইনী ব্যবস্থায় অসম্ভব হবে,” তিনি বলেছেন।

“আনুষ্ঠানিকভাবে ইজারা বিলোপ ঘটতে যাচ্ছে না।”

তবে সেবাস্তিয়ান ও’কেলি আশাবাদী। “শ্রমিকদের এটি শেষ করতে হবে,” তিনি বলেছেন।

লেবার বলেছে যে এটি প্রকৃতপক্ষে এটি শেষ করবে এবং কনজারভেটিভরা যে আইনটি কিনেছিল তার কিছু “সুইচ অন” করছে। উপরন্তু, তারা আরও একটি বিলের খসড়া তৈরি করছে যা আরও এগিয়ে যাবে।

এরই মধ্যে, যদিও, অনেক ইজারাদারদের মধ্যে হতাশা এখনও বাড়ছে, কারণ এর জন্য আরও অপেক্ষা করতে হবে।

এবং সোশ্যাল হাউজিং অ্যাকশন ক্যাম্পেইন (SHAC) থেকে সুজান মুনার মতে, “লোকেরা সংগঠিত হচ্ছে”, সদস্যরা সার্ভিস চার্জ ধর্মঘটে যাচ্ছে এবং বাড়তি বিল দিতে অস্বীকার করছে। এটি একটি ঝুঁকিপূর্ণ পদক্ষেপ, কারণ ইজারার শর্তে, এটি ইজারাধারীদের তাদের বাড়ি হারানোর ঝুঁকিতে ফেলে দিতে পারে।

কিছু, তবে, সফলভাবে তাদের পরিষেবা চার্জ চ্যালেঞ্জ করেছে. সম্পত্তির আইনজীবী কিলি লিভিংস্টোন, এসেক্সের, বলেছেন যে তিনি তার এবং তার প্রতিবেশীদের জন্য 140,000 পাউন্ড সঞ্চয় করতে সক্ষম হয়েছেন, 100 ঘন্টারও বেশি সময় ব্যয় করার পরে তাদের বিল পরীক্ষা করে এবং ফ্রিহোল্ডারকে নির্দেশ করে যেখানে তাদের অতিরিক্ত চার্জ করা হয়েছে।

“সেখানে কিছু জিনিস ছিল যা ঠিক দেখায়নি,” সে বলে। “আমাদের একটি দারোয়ান এবং নিরাপত্তা আছে। আমি প্রশ্ন করেছি কারণ [the bill] এত বেশি ছিল, এবং আমরা এই লোকদের অর্ধেক দেখতে পাই না। এটি সরানো হয়েছে – £98,000 মূল্যের।”

তবে অন্যরা, মিশেলের মতো, এখনও আটকে আছে। “আমার একেবারে কোন ক্ষমতা নেই,” সে বলে। “আমি আমার ফ্ল্যাট বিক্রি করতে চাই আর পারছি না।”

তিনি বলেছেন যে পেনিকুক, যিনি তার স্থানীয় এমপি, তিনি এবং তার প্রতিবেশীরা যখন তার সাথে এটি উত্থাপন করেছিলেন তখন তার পরিস্থিতির প্রতি সহানুভূতিশীল বলে মনে হয়েছিল। তিনি তাদের বিশেষ পরিস্থিতি পরিবর্তন করতে পারেন কিনা – এবং আরও হাজার হাজারের – এটি দেখতে বাকি রয়েছে।

মিশেল বলেছেন, “আমি আর কখনও ইজারা কিনতে পারব না।” “ভূমি মালিকদের অনেক ক্ষমতা আছে। ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির অনেক ক্ষমতা আছে। এটি সমান হওয়া উচিত, এবং এটি নয়।”

লরেন স্ট্যানলি দ্বারা অতিরিক্ত রিপোর্টিং

বিবিসি গভীরতা আমাদের শীর্ষ সাংবাদিকদের সেরা বিশ্লেষণ এবং দক্ষতার জন্য ওয়েবসাইট এবং অ্যাপের নতুন বাড়ি। একটি স্বাতন্ত্র্যসূচক নতুন ব্র্যান্ডের অধীনে, আমরা আপনাকে নতুন দৃষ্টিভঙ্গি নিয়ে আসব যা অনুমানকে চ্যালেঞ্জ করে, এবং একটি জটিল বিশ্বের উপলব্ধি করতে আপনাকে সাহায্য করার জন্য সবচেয়ে বড় সমস্যাগুলির গভীর প্রতিবেদন। এবং আমরা বিবিসি সাউন্ডস এবং আইপ্লেয়ার থেকেও চিন্তা-উদ্দীপক বিষয়বস্তু প্রদর্শন করব। আমরা ছোট শুরু করছি কিন্তু বড় ভাবছি, এবং আমরা জানতে চাই আপনি কি ভাবছেন – আপনি নীচের বোতামে ক্লিক করে আমাদের আপনার প্রতিক্রিয়া পাঠাতে পারেন।