কেন আমরা লিজহোল্ড সম্পত্তি এবং পরিষেবা চার্জ আছে?

বিবিসির একটি তদন্তে দেখা গেছে, ইজারাধারীদের পাঁচ বছর আগের তুলনায় বছরে গড়ে 600 পাউন্ড বেশি সার্ভিস চার্জ ফি স্টাম্প আপ করতে হচ্ছে, যার ফলে অনেককে অর্থ প্রদানের জন্য লড়াই করতে হচ্ছে।

কিছু কিছু ক্ষেত্রে, যারা লিজহোল্ডের সম্পত্তিতে বসবাস করে তারা 400%-এর বেশি বৃদ্ধির কথা বলেছে, যার ফলে তারা উভয়ই খরচ মেটাতে সংগ্রাম করছে এবং এই ধরনের উচ্চ ফি যুক্ত বাড়ি বিক্রি করতে পারেনি।

সার্ভিস চার্জ কিসের জন্য ব্যবহার করা হয় এবং যদি ইজারাদাররা তাদের চার্জ অযৌক্তিকভাবে বেশি বলে মনে করেন তাহলে তারা কী করতে পারে?

মধ্যে ইজারা ব্যবস্থা ইংল্যান্ড এবং ওয়েলস মধ্যযুগে ফিরে এসেছে.

আমরা আজকে যে সিস্টেমটি জানি তা 1920 এর দশকে এসেছিল।

যদিও ফ্রিহোল্ডাররা তাদের সম্পত্তির নীচে জমি কেনে, ইজারাদাররা কার্যকরভাবে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি সম্পত্তিতে বসবাসের অধিকার ক্রয় করে।

বেশিরভাগ ইজারাধারী বিল্ডিং বীমা এবং রক্ষণাবেক্ষণের মতো জিনিসগুলির জন্য ফ্রিহোল্ডার বা তাদের ব্যবস্থাপনা এজেন্টদের ফি প্রদান করে। ঠিক কি সার্ভিস চার্জের আওতায় রয়েছে তা ইজারার শর্তে বলা আছে।

এতে ছাদ, ভিত্তি, জানালা, নর্দমা এবং সাম্প্রদায়িক ড্রেনের মতো জিনিসগুলির রক্ষণাবেক্ষণ এবং মেরামত অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে।

এই অর্থপ্রদানগুলি একটি পরিষেবা চার্জ হিসাবে পরিচিত এবং গৃহকর্তার খরচের উপর নির্ভর করে চার্জ করা যোগফল বছরের পর বছর পরিবর্তিত হয়।

পরিষেবা চার্জ প্রায়শই বার্ষিক বা বছরে দুবার প্রদেয় হয়, হয় ক্যালেন্ডার বছরের শুরুতে বা আর্থিক বছরের (এপ্রিল) বা ত্রৈমাসিক।

বেশিরভাগ আধুনিক ইজারা আগামী বছরের খরচের অনুমানের উপর ভিত্তি করে, বাড়িওয়ালা যে খরচ বহন করবে তার আগে পরিষেবা চার্জ প্রদেয় করার অনুমতি দেয়।

কিছু পুরানো ইজারা বকেয়া পুনরুদ্ধারের অনুমতি দেয় (অর্থাৎ বাড়িওয়ালাকে প্রথমে খরচ বহন করতে হবে এবং তারপরে ইজারাদারদের কাছ থেকে দাবি করতে হবে)।

এর থেকেও বেশি আছে ইংল্যান্ডে 4.7m লিজহোল্ড আবাস দেশের মোট হাউজিং স্টকের 19% জন্য অ্যাকাউন্টিং।

এবং সংখ্যাটি ক্রমবর্ধমানভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে – গত পাঁচ বছরে বছরে প্রায় 100,000 নতুন লিজহোল্ড আবাসনের হারে।

লন্ডন, 1.3m লিজহোল্ড সম্পত্তি সহ, এবং উত্তর পশ্চিমে, 910,000 সহ, লিজহোল্ড আবাসনের সর্বোচ্চ অনুপাত রয়েছে – যথাক্রমে 36% এবং 27%৷

পরিষেবা চার্জ একটি বাড়িওয়ালা মনে করে যে তারা আগামী বছরে ব্যয় করতে চলেছে তার উপর ভিত্তি করে।

সেই বছরের শেষে, বাড়িওয়ালাকে প্রকৃত খরচের একটি বিবৃতি দিতে হবে। যদি তারা প্রাক্কলন অতিক্রম করে, তাহলে তারা “ব্যালেন্সিং চার্জ” নামক কিছু ব্যবহার করে ইজারাদারের কাছ থেকে ঘাটতি পেতে পারে।

যদি বাড়িওয়ালা অনুমানের চেয়ে কম খরচ করে থাকেন, তাহলে অতিরিক্ত অর্থপ্রদানের জন্য একটি ক্রেডিট ইজারাদারের পরবর্তী বার্ষিক অর্থপ্রদানের কাছে নিয়ে যাওয়া উচিত।

যেখানে কাজগুলি মেরামতের পরিবর্তে উন্নতি হয়, সেখানে জমির মালিকের ব্যক্তিগত ইজারাদারের উপর আর্থিক প্রভাব বিবেচনা করা এবং বিকল্প, সস্তা বিকল্পগুলিকে সম্পূর্ণ বিবেচনা করার জন্য একটি উচ্চ দায়িত্ব রয়েছে।

অনেকেই উদ্বিগ্ন যে ফ্রিহোল্ডার বা তাদের ম্যানেজিং এজেন্টরা বর্তমান সিস্টেমকে শোষণ করছে এবং অযৌক্তিক খরচ আরোপ করছে।

ওয়েস্ট ওয়ার্থিংয়ের প্রাক্তন এমপি এবং দীর্ঘদিনের ইজারা প্রচারকারী পিটার বটমলি সহ কয়েকজন, ইজারা ব্যবস্থা সম্পূর্ণ বাতিল দেখতে চান।

তিনি বলেন, “এখনও লাখ লাখ ইজারাদারকে তাদের ইজারা বাড়ানো বা বিভিন্ন উপায়ে শোষণ করা হচ্ছে।”

ফ্রিহোল্ডার এবং তাদের এজেন্টরা, তবে, সিস্টেমের অপব্যবহার করা হচ্ছে না এবং তারা ইজারাদারদের কাছে যে খরচের মুখোমুখি হয় তা তারা কেবল “পুনরায় চার্জ” করছে।

তারা কথা বলে সর্পিল শক্তি, বীমা এবং উপকরণ খরচ এবং কোন আইনের সাথে খুব বেশি দূরে যাওয়ার বিপদ সম্পর্কে সতর্ক করুন।

আইনজীবী মার্ক চিক, অ্যাসোসিয়েশন অফ লিজহোল্ড এনফ্রাঞ্চাইজমেন্ট প্র্যাকটিশনারদের প্রতিষ্ঠাতা কমিটির সদস্য, বলেছেন: “দুর্ভাগ্যবশত, আপনি যা চান সে সম্পর্কে আপনাকে কিছুটা সতর্ক থাকতে হবে।

“মানুষ যদি স্ব-পরিচালনা করে তবে তাদের এটি সঠিকভাবে করতে হবে এবং এটি ভালভাবে করতে হবে।”

2017 সালে রক্ষণশীল সরকার বলেছিল যে তারা সমস্ত নতুন বিল্ডের ইজারা বাতিল করতে চায়।

তারপর থেকে কিছু গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন করা হয়েছে লিজহোল্ড এবং ফ্রিহোল্ড সংস্কার আইন রক্ষণাবেক্ষণের খরচ মানসম্মত করার নিয়ম এবং এজেন্টদের খরচের সম্পূর্ণ ভাঙ্গন দিতে বাধ্য করা।

যাইহোক, এই পরিবর্তনগুলিকে কার্যকর করার জন্য এখন সেকেন্ডারি আইনের প্রয়োজন, যা বর্তমান সরকার এখনও উত্থাপন করেনি।

বৃহস্পতিবার, সরকার ইংল্যান্ড এবং ওয়েলসে ইজারা ব্যবস্থায় উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনের পরিকল্পনা করেছে।

এটি একটি “সাধারণ” ব্যবস্থা চালু করার জন্য একটি বিল প্রকাশ করার পরিকল্পনা করেছে যেখানে বাসিন্দারা তাদের ভবনের নীচে জমির মালিক। নতুন বিলটি আগামী বছরের দ্বিতীয়ার্ধে প্রত্যাশিত।

সরকার বলেছে যে কমনহোল্ড – যা স্কটল্যান্ডে এবং বিশ্বের অন্য কোথাও বিদ্যমান – সংসদের শেষ নাগাদ মেয়াদকালের ডিফল্ট সিস্টেম হবে – এবং এটি যোগ করেছে যে কীভাবে নতুন ইজারা ফ্ল্যাট নিষিদ্ধ করা যায় সে বিষয়ে পরামর্শ করা হবে।

বর্তমান লিজহোল্ড সিস্টেম থেকে ইংল্যান্ড এবং ওয়েলস কীভাবে স্থানান্তরিত হবে তাও একটি সরকারী পরামর্শের অংশ হবে।

ঘোষণা সত্ত্বেও, কিছু প্রচারকারী মনে করেন যে সরকার এই মুহুর্তে ইজারা ব্যবস্থায় “আটকে” বোধ করে তাদের জন্য স্পষ্ট পরিকল্পনা তৈরি করেনি।

সার্ভিস চার্জ ইজারাদারদের মধ্যে আলোচিত বিষয়।

বিবিসি দ্বারা প্রাপ্ত পরিসংখ্যান অনুসারে, গত পাঁচ বছরে 125,000 এরও বেশি লোক সরকারী অর্থায়নে পরিচালিত লিজহোল্ড অ্যাডভাইজরি সার্ভিসের কাছ থেকে পরামর্শ চেয়েছেন।

পরিষেবাটি লোকেদের তাদের পরবর্তী পদক্ষেপগুলি সম্পর্কে সচেতন সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করার জন্য ডিজাইন করা রূপরেখা আইনি পরামর্শ প্রদান করে।

কারও কারও জন্য, এটি তাদের বাড়িওয়ালাকে একটি ট্রাইব্যুনালে নিয়ে যাওয়া জড়িত।

একটি পরিষেবা চার্জ কোনো সীমা ছাড়াই বাড়তে বা নিচে যেতে পারে, তবে একজন ফ্রিহোল্ডারকে শুধুমাত্র তা বাস্তবায়ন করা উচিত যদি খরচগুলি যুক্তিসঙ্গতভাবে খরচ করা হয় এবং কাজটি একটি যুক্তিসঙ্গত মানের হয়।

একজন ইজারাধারী একটি ট্রাইব্যুনালে আবেদন করার মাধ্যমে তাদের বিলের “যৌক্তিকতা” চ্যালেঞ্জ করতে পারেন, যার কাছে একটি পরিষেবা চার্জ যুক্তিসঙ্গত বা প্রদেয় কিনা বা কতটুকু সে বিষয়ে রায় দেওয়ার ক্ষমতা রয়েছে৷

ইংল্যান্ডে, এটি প্রথম স্তরের ট্রাইব্যুনাল (সম্পত্তি চেম্বার)।

ওয়েলসে এটি লিজহোল্ড মূল্যায়ন ট্রাইব্যুনাল।

সার্ভিস চার্জের চাহিদার মধ্যে থাকতে হবে:

• বাড়িওয়ালার নাম এবং ঠিকানা (এজেন্টের নাম এবং ঠিকানা যথেষ্ট নয়)
• ইজারাদারদের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতার একটি সংক্ষিপ্তসার (একটি ইজারাদারের একটি ট্রাইব্যুনালে আবেদন করার অধিকারের বিবরণ সহ)

যদি চাহিদা এই প্রয়োজনীয়তাগুলির একটির সাথে সম্মত না হয়, তবে ইজারাদারের একটি আইনি অধিকার আছে যে পর্যন্ত না এবং যতক্ষণ না পরিষেবা চার্জ যথাযথ পদ্ধতিতে দাবি করা হয় ততক্ষণ পর্যন্ত অর্থ প্রদান না করার।

যদি চার্জ খুব বেশি হয়, বা কাজটি করা হয়নি বা খারাপভাবে করা হয়েছিল, বা আপনি জানতে না পারেন যে আপনার পরিষেবা চার্জগুলি কীভাবে ব্যয় করা হচ্ছে, বা পরিষেবাগুলির জন্য আপনাকে চার্জ করা হয়েছে বা আপনার ইজারাতে নেই, আপনি চার্জগুলিকে চ্যালেঞ্জ করতে পারেন৷

আপনার অধিকার আছে, খরচের লিখিত সারসংক্ষেপ পাওয়ার ছয় মাসের মধ্যে, একজন বাড়িওয়ালাকে আপনাকে অ্যাকাউন্ট, রসিদ এবং অন্যান্য নথি পরিদর্শনের সুযোগ দেওয়ার জন্য প্রয়োজন।

একজন বাড়িওয়ালার জন্য এই তথ্য সরবরাহ করতে অস্বীকার করা একটি ফৌজদারি অপরাধ।

আপনার ইজারা আপনার বাড়িওয়ালাকে পুনঃপ্রবেশ বা বাজেয়াপ্ত করার অধিকার দিতে পারে যেখানে আপনি সঠিকভাবে বকেয়া চার্জ দিতে ব্যর্থ হয়েছেন।

যাইহোক, বাড়িওয়ালাকে অবশ্যই সমস্ত আইনি প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে হবে এবং একটি আদালতের আদেশ পেতে হবে, যা শুধুমাত্র তখনই মঞ্জুর করা হবে যদি আপনি স্বীকার করেন যে আপনি বকেয়া অর্থ প্রদানের জন্য দায়বদ্ধ বা এটি চূড়ান্তভাবে আদালত দ্বারা নির্ধারিত হয়।